Conceito de Estabelecimento
O estabelecimento empresarial é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos, tangíveis e intangíveis que o empresário ao idealizar o seu negócio necessita para desenvolver a atividade econômica no ramo escolhido. É um elemento essencial da empresa, porém, este não se confunde com aquele, sendo na verdade o estabelecimento uma propriedade da pessoa jurídica.
Imagine um empresário que pretende desenvolver seus negócios no ramo de comércio varejista de medicamentos. Ou ele compra um estabelecimento pronto, ou monta o seu estabelecimento com os bens essenciais a atividade como prateleiras, caixa registradora, balcão, nome entre outros e os especiais (aqueles agregados a atividade empresarial que o empresário cria ou inova), como marca, disposição no local, ponto, novidades e outros.
Quando o empresário idealiza o seu estabelecimento empresarial e começa a desenvolver a sua atividade econômica, ele agrega àquele local um sobrevalor que é composto pelo conjunto de bens, a localização, a marca, a disposição, a clientela, os produtos comercializados e a inteligência do empresário na constituição de tudo isso.
Esse sobrevalor é protegido pelo direito e é conhecido como fundo de comércio. Exemplo de proteção do fundo de comércio é no caso de desapropriação de imóvel comercial onde o estado deve indenizar o locatário, ação renovatória entre outros.
A sociedade empresária pode ter mais de um estabelecimento e pode alienar o seu estabelecimento e constituir outro, elegendo sempre um para ser sua sede para fins de relação processual jurídica.
Natureza do Estabelecimento
O estabelecimento empresarial não é sujeito de direito e sim um bem e integra o patrimônio da sociedade empresaria.
O estabelecimento não pode ser acionado judicialmente ou ser detentor de direitos, sendo a pessoa jurídica a titular das obrigações e dos direito contraídos com o desenvolvimento da atividade empresarial. O estabelecimento em verdade é um bem e integra o patrimônio da sociedade empresarial sendo passível de alienação ou penhora por dividas da pessoa jurídica.
Elementos do estabelecimento empresarial
O estabelecimento empresarial é composto:
- por elementos materiais: mercadorias do estoque, utensílios, veículos, maquinaria e todos os demais bens corpóreos que o empresário utiliza na exploração de sua atividade econômica.
- por elementos imateriais: patentes, marca, desenho industrial, nome, título do estabelecimento, o ponto e outros bens intangíveis.
A clientela e o aviamento não são bens e não integram os elementos do estabelecimento empresarial.
Proteção ao ponto (Locação)
O ponto é o local onde se encontra o estabelecimento empresarial. De acordo com a atividade desenvolvida, o ponto comercial é fator decisivo para o desenvolvimento da atividade econômica e fonte de aumento de receitas da sociedade.
A industria precisa estar localizada próxima a locais de facial acesso para a entrega de seus insumos sob pena de encarecimento da atividade industria. O comercio é mais produtivo se próximo a estações de metro, ponto de ônibus e outros onde haja grande circulação de pessoas. Determinadas regiões são conhecidas como especializadas em determinadas áreas empresarias, como por exemplo, o Brás em São Paulo - SP referencia no comércio têxtil.
Neste sentido o direito brasileiro passou a tutelar o ponto empresarial no caso em que a sociedade empresaria não é proprietária do ponto. Assim a sociedade empresaria que locar o ponto empresarial por pelo menos cinco anos ininterruptos desenvolvendo nos três últimos anos o mesmo ramo tem direito a renovar o aluguel independente da vontade do locador.
Requisitos para renovação da locação:
a) ser locação comercial, não pode a locação ser outra, senão a destinada a atividade empresarial;
b) renovação por igual período, o requisito mínimo é de cinco anos de contrato para ter direito a renovação, mas o contrato pode ser de sete, dez ou outro período, desde que respeite o tempo mínimo;
c) contrato por escrito, a lei não admite forma oral para o direito a renovação do contrato. Não quer dizer que a locação não pode ser oral, porém o empresário perderá o direito de renovar;
d) prazo mínimo ou soma dos prazos ininterruptos de cinco anos, o TJSP admite como tempo de negociação entre a formalização de um contrato de locação e outro o período de 120 (dias), portanto contratos renovados com período superior a este não são considerados ininterruptos para soma do prazo;
e) prazo de três anos ininterruptos na exploração da mesma atividade, este requisito esta relacionado com o ponto comercial, pois entende-se que um tempo menor do que este não é suficiente para a formação do ponto.
Por não poder ser incompatível com o direito de propriedade do locador a renovação, não podendo o último sobressair sobre o primeiro, a lei de locações prevê hipóteses exemplificativas e não exaustivas em que não haverá a renovação, são os casos de exceção de retomada:
a) realização de obras no imóvel que importem radical modificação por exigência do poder público;
b) reformas no imóvel que valorizem o bem pretendidas pelo locador;
c) insuficiência da proposta apresentada pelo empresário na renovação;
d) proposta melhor de terceiros;
e) transferência de estabelecimento existente há mais de um ano, pertencente ao cônjuge, ascendente ou descendente do locador ou a sociedade por ele controlada;
f) uso próprio.
Em qualquer hipótese, caso o locador alegue uma das exceções e não cumpra, terá direito o empresário a indenização pelo ponto, merecendo destaque o caso do uso próprio. Se o locador pretender explorar a mesma atividade do empresário alegando uso próprio deverá indenizar a sociedade no valor do ponto comercial.
A ação renovatória e a indenização do ponto
A ação renovatória deve ser proposta no prazo decadencial de um ano a seis meses do término da locação, ou seja, nos primeiro seis meses do último ano da locação. Caso o locatário não promova a ação renovatória no prazo legal, a locação não se encerra mesmo com o fim do contrato o que se perde é o direito a renovação e o locador pode encerrar o vinculo locatício com simples notificação com prazo de trinta dias. Um requisito importante da ação renovatória é a necessidade do empresário indicar as condições da locação: valor, reajuste e período. Ao locador cabe contestar sobre o não atendimento aos requisitos da ação, decadência e exceção de retomada.
A indenização do ponto no caso de que o direito a propriedade do locador for privilegiado em detrimento ao direito do empresário ocorrerá nas seguintes hipóteses:
a) proposta melhor por terceiro, indenização pelo ponto devida pelo locador;
b) não der o destino alegado na exceção de retomada nos três meses seguintes a imissão na posse;
c) exploração da mesma atividade pelo locador;
d) não cumprimento do alegado na exceção de retomada.
A indenização deve cobrir os prejuízos, os lucros cessantes e a desvalorização do fundo de comercio, ou seja, tudo o que o empresário perdeu com o fim da locação.
Questões da matéria
1 – Diferencie estabelecimento de ponto comercial definindo cada um e fundamentando?
2 – A empresa XPTO possui um contrato de locação com José. No quinto mês do último ano da locação a empresa propôs a ação renovatória. Na sentença o juiz julgou procedente o pedido de José de exceção de retomada sob o fundamento de que o locador iria demolir o imóvel para construção de um shopping. Assinale a alternativa correta:
a) José deve indenizar a empresa XPTO caso queira imitir-se na posse com o trânsito em julgado da sentença;
b) José só poderá imitir-se na posse quando do trânsito em julgado da sentença continuando a correr a locação comercial;
c) José deve realizar a demolição do prédio nos três meses posteriores ao término da locação sob pena de pagar a indenização pelo ponto comercial, mesmo se ainda não houver o trânsito em julgado da sentença e a empresa ainda estiver na posse do imóvel;
d) José deverá extrair a carta de sentença dos autos requerer ao juízo o mandado de imissão na posse, caso o contrato de locação já tenha vencido, pois o recurso de apelação não tem efeito suspensivo e da data de imissão na posse, José tem três meses para iniciar a obra .
* Dr. João Roberto Ferreira Franco – Formado em Direito pela Univap – Universidade do Vale do Paraíba, Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, Pós-Graduando em Direito Empresarial pela PUC/SP, Coordenador de Direito Empresarial da Comissão do Jovem Advogado da OAB/SP, Defensor e Instrutor do Tribunal de Ética e Disciplina V e VI da OAB/SP, membro do CJA IASP, palestrante e autor de artigos publicados em revistas e periódicos. Atualmente é associado do escritório Lodovico Advogados Associados.
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